O desenvolvimento dos grandes centros e a verticalização das cidades propiciam o crescimento ostensivo do número de condomínios. Este fenômeno pode ser observado não somente nas grandes metrópoles, mas também nos pequenos munícipios.
Deste crescimento, derivam todos os problemas atinentes à administração condominial: inadimplência, sistemática de cobranças das cotas condominiais e muitos outros.
A inadimplência é um fator preocupante para os administradores, sendo certo que para a sua sobrevivência, o condomínio necessita de recursos, obtidos por meio da cobrança das taxas de condomínios.
Ao primeiro índice da inadimplência, a administração de condomínio deve prontamente tomar as providências cabíveis para agilizar o procedimento de cobrança.
É bem verdade que o dever de pagar findou à mercê, na prática, do cumprimento quase que voluntário pelo condômino.
A multa pelo inadimplemento é ínfima (2%!) e não assusta devedor algum, por igual, a admissão do exercício, pelo inadimplente, de todos os direitos do condômino (inclusive, mas não somente, o uso de áreas de lazer), por certo não há de estimular o devedor a pagar. De resto, nem se cogite de cobrança vexatória, cuja única repercussão econômica será em desfavor do condomínio, quando condenado a indenizar.
Mas, como cobrar ? O que fazer ?
É indiscutível que a melhor solução será sempre a negociada, notadamente diante da urgência que torna os valores tão prementes ao Condomínio. Porém, às vezes, negociar não é possível. Resta então a saída de ir aos tribunais, empreitada tormentosa para os Condomínios, vale dizer, a cada um dos condôminos adimplentes.
A quantidade de processo no judiciário fazem com que as cobranças judiciais se avolumam, mas este não é o maior problema: é a necessidade de um processo de conhecimento que é moroso e desgastante para que receba seu crédito.
Com a entrada em vigor do novo CPC (Lei 13.105 de março de 2015), que ocorrerá no próximo ano, um dos maiores avanços, no ramo do Direito Imobiliário, foi a mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais.
As cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida.
Tendo o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via judicial é feita em menos tempo do que se ele não tivesse este status, posto que não é necessário o ajuizamento de uma ação ordinária, onde há a fase de conhecimento, podendo, o credor, ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar, dentro do prazo de três dias, o pagamento da dívida, sob pena de constrição patrimonial, regra esta que foi mantida pelo Novo CPC.
O acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015 — se dá em razão de que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação certa, líquida e exigível, é composto pelo conjunto da convenção de condomínio. Desta, se extrai o critério de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais — da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de um título executivo, faltando apenas que a lei outorgue tal status.
A outra mudança é o artigo 517 que inova com a possibilidade de protesto, não da taxa do condomínio (outra questão a ser debatida), mas da decisão judicial transitada em julgado que poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523 do NCPC.
O próximo ano tem muito à beneficiar os Condomínios, com a sua rápida recomposição da economia e, de outro, evitar a constrangedora convivência com inadimplentes que gozam do condomínio à custa dos bons pagadores.
Daniella Campos B. de Amorim
43.202 OAB/GO